Indeplaatsstelling: je huurcontract overdragen bij verkoop van je winkel

Een winkel is vaak niet los te zien van de plek waar hij zit. Een koper van je zaak wil dus meestal ook je huurcontract overnemen. Dat kan alleen met medewerking van de verhuurder, of via een speciale procedure bij de kantonrechter: de indeplaatsstelling. In dit artikel lees je hoe die werkt en waar je op moet letten.

Overdragen met toestemming van de verhuurder

De eenvoudigste route is dat jij, de koper en de verhuurder samen afspreken dat de koper het huurcontract overneemt. Dat heet contractsoverneming en wordt vastgelegd in een driepartijenovereenkomst. Veel verhuurders werken mee als de nieuwe huurder financieel gezond is en een goed plan heeft. Zij houden zo een betalende huurder en voorkomen leegstand.

Spreek in die overeenkomst ook af of jij na de overdracht nog ergens aansprakelijk voor blijft, bijvoorbeeld als de nieuwe huurder de huur niet betaalt. Zonder duidelijke afspraak kan dat later voor verrassingen zorgen.

Werkt de verhuurder niet mee? Indeplaatsstelling via de rechter

Voor winkelruimte (290-bedrijfsruimte) geeft de wet je een extra mogelijkheid. Volgens artikel 7:307 BW kun je de kantonrechter vragen de koper van je bedrijf als huurder in jouw plaats te stellen. De verhuurder hoeft daar dan niet mee in te stemmen. De rechter stelt wel drie voorwaarden.

• Je draagt je bedrijf over. Het gaat om de verkoop van de onderneming die je in het pand uitoefent, en de koper zet dat bedrijf voort. Alleen het huurcontract doorverkopen aan een ondernemer met een ander concept valt hier niet onder.
• Je hebt een zwaarwichtig belang. Je moet een serieuze reden hebben om je bedrijf te verkopen, bijvoorbeeld je gezondheid, je pensioen of een situatie waarin je de zaak niet langer kunt voortzetten. Alleen financieel voordeel is volgens de rechtspraak doorgaans niet genoeg.
• De nieuwe huurder biedt voldoende waarborgen. De koper moet de huur kunnen betalen en het bedrijf goed kunnen runnen. Denk aan een gezonde financiering, ervaring in de branche en een degelijk ondernemingsplan.

De rechter kan aan de toestemming ook voorwaarden verbinden, bijvoorbeeld dat de nieuwe huurder een bankgarantie of borg afgeeft.

Timing: eerst toestemming, dan overdragen

Vraag de indeplaatsstelling in principe aan vóórdat de overdracht plaatsvindt. Neem in de koopovereenkomst met de koper een opschortende voorwaarde op. De koop gaat dan pas door als de verhuurder heeft ingestemd of de rechter de indeplaatsstelling heeft toegewezen. Zo voorkom je dat je je zaak hebt verkocht terwijl de koper het pand niet mag gebruiken.

Stappenplan

• Lees je huurcontract: wat staat er over overdracht, onderhuur en de bestemming van het pand?
• Zoek een koper die je concept wil voortzetten en verzamel zijn financiële gegevens en ervaring.
• Vraag de verhuurder schriftelijk om mee te werken aan contractsoverneming. Stuur de gegevens van de koper mee.
• Werkt de verhuurder niet mee, laat dan een advocaat een vordering tot indeplaatsstelling indienen bij de kantonrechter.
• Rond de koop pas af als de huuroverdracht geregeld is.

Een koper vinden voor je zaak

De grootste uitdaging is vaak het vinden van een geschikte opvolger. Een duidelijke advertentie met goede foto's, de huurprijs, de looptijd van het contract en de overnamesom helpt kopers snel te beslissen. Op Winkelruimte.nl plaats je je pand gratis. Zet 'ter overname' in de titel, dan weten zoekers direct waar het om gaat. In ons artikel over een goede vastgoedpresentatie lees je hoe je je pand zo sterk mogelijk neerzet.

Dit artikel bevat algemene informatie en is geen juridisch advies. Een indeplaatsstelling is maatwerk; laat je begeleiden door een huurrechtadvocaat.