Huurverhoging winkelruimte in 2026: indexatie, huurprijsherziening en je opties

Voor veel winkeliers is de huur na de inkoop de grootste vaste kostenpost. Een jaarlijkse huurverhoging van een paar procent lijkt klein, maar over een looptijd van vijf of tien jaar loopt het flink op. Vooral als je omzet niet in hetzelfde tempo meegroeit. In dit artikel lees je hoe een huurverhoging voor winkelruimte tot stand komt, wat je kunt controleren en welke mogelijkheden je hebt als de huur te hoog wordt.

Indexatie: de jaarlijkse huurverhoging uit je contract

De jaarlijkse huurverhoging voor winkelruimte staat niet in de wet, maar in je huurovereenkomst. In de meeste contracten, vaak gebaseerd op het ROZ-model, wordt de huur elk jaar geïndexeerd op basis van de consumentenprijsindex (CPI) van het CBS. De huur stijgt dan mee met de inflatie.

Sinds april 2024 bevatten de ROZ-modellen voor winkelruimte een keuzemenu. Huurder en verhuurder kunnen afspreken om te indexeren op basis van de CPI, met een vast percentage, op basis van een andere index of helemaal niet. Kijk daarom goed in je eigen contract welke afspraak er is gemaakt. Dat bepaalt hoeveel je huur mag stijgen.

Zo controleer je of de verhoging klopt

Fouten in de berekening komen vaker voor dan je denkt. Neem bij een nieuwe huurverhoging deze punten door:

• Indexatiedatum: mag de huur op deze datum worden aangepast? Meestal is dat één keer per jaar, op de ingangsdatum van het contract.
• Indexcijfers: welke maanden worden vergeleken? Het contract schrijft vaak voor dat het indexcijfer van vier maanden vóór de aanpassingsdatum wordt vergeleken met dat van een jaar eerder.
• Basis: wordt de verhoging berekend over de kale huur, en niet over servicekosten of btw?
• Afspraken: is er een plafond, een vast percentage of een tijdelijke korting afgesproken die nog van toepassing is?

Klopt de berekening niet, laat het de verhuurder dan schriftelijk weten en vraag om een correctie.

Huurprijsherziening: de huur laten toetsen aan de markt

Naast de jaarlijkse indexatie kent de wet de huurprijsherziening (artikel 7:303 BW). Zowel huurder als verhuurder kunnen de rechter vragen de huur aan te passen aan de huurprijs van vergelijkbare winkelruimte ter plaatse. Dat kan na afloop van de overeengekomen huurperiode en daarna telkens als er minstens vijf jaar zijn verstreken sinds de laatste vaststelling. Een jaarlijkse indexatie telt daarbij niet als nieuwe vaststelling.

Belangrijk om te weten: de rechter kijkt niet naar de huurprijzen van vandaag, maar naar het gemiddelde van vergelijkbare panden over de vijf jaar vóór de vordering. Voor zo'n procedure is altijd eerst een advies van een deskundige nodig (artikel 7:304 BW). De regeling werkt twee kanten op. Liggen de huren in jouw winkelstraat inmiddels lager dan wat jij betaalt, dan kan een huurprijsherziening ook tot een lagere huur leiden.

Wat kun je doen als de huur te hoog wordt?

Een procedure is niet altijd nodig. Verhuurders hebben er belang bij dat een huurder blijft zitten en de huur betaalt, want leegstand kost ook hen geld. Daarom loont het om eerst het gesprek aan te gaan. Mogelijke afspraken zijn:

• een tijdelijke huurkorting of een gefaseerde verhoging;
• een maximum op de jaarlijkse indexatie;
• een langere looptijd in ruil voor een lagere huur;
• een deel van de ruimte afstaan of delen, zodat je minder vierkante meters betaalt.

Onderbouw je verzoek met cijfers. Laat zien wat vergelijkbare panden in de buurt kosten en hoe je omzet zich ontwikkelt. Op Winkelruimte.nl zie je welke huurprijzen in jouw regio worden gevraagd. In ons artikel over het bepalen van een realistische huurprijs lees je welke factoren meetellen.

En als het echt niet meer gaat?

Soms is de conclusie dat het pand niet meer bij je onderneming past. Dan wil je weten wanneer en hoe je van je huurcontract af kunt. Kijk alvast in je contract naar de einddatum van de huidige huurperiode en de opzegtermijn. Bij winkelruimte is die opzegtermijn minimaal een jaar, dus op tijd beginnen is belangrijk.

Dit artikel bevat algemene informatie en is geen juridisch advies. Laat je bij een concrete situatie adviseren door een huurrechtspecialist.